Laudos e Perícias

Laudos técnicos são documentos elaborados por profissionais habilitados a fim de elucidar casos que requerem esclarecimento técnico específico de uma área de conhecimento.

Perícias judiciais e extrajudiciais na área de Arquitetura e Engenharia têm a finalidade de apresentar justificativas técnicas indicando, por exemplo, as causas e origens de vícios e defeitos construtivos, realizando levantamentos que indiquem as condições da edificação, explicitando, para cada defeito localizado, a causa e a tendência de agravamento, assim também apresentar a análise técnica e documental das circunstâncias da evolução de obras sob demanda (ex.: improbidade administrativa), bem como avaliar imóveis e benfeitorias, realizando os devidos levantamentos com peças gráficas, memoriais, cadernos técnicos, etc., a fim de elucidar questões de sua competência.

A Patrinni Marchiorato presta Assistência Técnica realizando Laudos e emitindo Pareceres Técnicos para respaldar a finalidade judicial, amparar a entrega/recebimento de imóveis, regularizar imóveis nos órgãos e entidades competentes, entre outras motivações.

VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA

Antes de iniciar uma construção ou reforma, é preciso se resguardar de possíveis litígios provenientes da execução das obras.

A vistoria cautelar de vizinhança consiste no levantamento de defeitos preexistentes e das condições gerais dos imóveis que estejam dentro da área de influência dos impactos da obra (vibração, tremor, estilhaço etc.) e que poderão ser danificados ou sofrer impacto pelas atividades.

Ao realizar a vistoria cautelar com um laudo acompanhado de ART/RRT de profissional qualificado para tanto, o dono da obra estará amparado em caso de demandas ou litígios, e responderá única e exclusivamente pelos danos provocados pela atividade construtiva, se for o caso, ficando isento da responsabilidade sobre defeitos preexistentes ou de origens diversas, alheias à construção.

LAUDO DE VÍCIOS E DEFEITOS CONSTRUTIVOS

Este tipo de laudo é composto por um levantamento in loco em que são realizados ensaios para detecção de danos e defeitos cujas causas são determinadas com base nas características das patologias.

Muitas vezes imóveis apresentam sinais patológicos como fissuras, trincas e até mesmo rachaduras provenientes de uma falha construtiva oculta, isto é, problemas na execução de fundações, vedações, assentamento de revestimentos, ausência ou insuficiência de peças estruturais, entre outros motivos, e que são detectáveis a partir de testes realizados pelo profissional da área.

O laudo de constatação dos defeitos e vícios aponta as manifestações patológicas com registro fotográfico e análise indicando as respectivas causas, além da orientação de reparos e orçamento discriminado dos serviços necessários para correção dos danos.

Importante salientar que laudos desacompanhados de ART/RRT não têm validade jurídica.

VISTORIA DE RECEBIMENTO DE IMÓVEIS

Ao adquirir um imóvel (pronto ou em planta) é necessário proceder uma vistoria para avaliar as condições da edificação antes de ocupá-la. Ao assinar o termo de recebimento das chaves o adquirente atesta estar de acordo em receber o imóvel nas condições em que lhe foi apresentado naquela ocasião.

Ocorre que, existem alguns vícios construtivos que permanecem ocultos e, para serem detectados, requerem testes e expertise técnica de um profissional da área. Para uma análise satisfatória das edificações, são feitos testes pormenorizados do sistema elétrico, hidráulico, de pisos, vedações, fundações, etc.

A lei garante à pessoa que adquire um imóvel que apresente vícios construtivos o direito, tanto de desfazer o contrato, como de solicitar o abatimento do valor correspondente, e nesse caso, o Parecer Técnico com a análise dos defeitos vem acompanhado de um orçamento indicando o valor necessário para a correção dos danos.

Quando é realizada a vistoria de recebimento e são constatados defeitos na construção, o profissional faz os apontamentos à Construtora que terá um prazo para corrigi-los. Feitos os reparos indicados pelo profissional, é agendada nova vistoria para verificar as adequações realizadas.

Nos casos em que as correções não são realizadas, ou são feitas de forma inadequada, o Consumidor (adquirente do imóvel) tem direito à reparação.

LAUDOS PARA INTERRUPÇÃO DE OBRA

Este procedimento consiste na interrupção de obras que estejam causando danos aos imóveis da circunvizinhança.

Quando uma obra é iniciada, em especial nas etapas iniciais de escavações, perfurações e execução de fundações, ocorrem abalos físicos gerados pelo impacto das ações dentro do canteiro, e estes abalos podem causar danos aos imóveis situados nas cercanias da obra.

Para impedir o agravamento ou a continuidade dos danos, o usuário do imóvel afetado pode impetrar ação para interromper a ação geradora do problema e ter recuperados os elementos danificados de sua propriedade.

Embora não esteja mais disposto de forma explícita no Código de Processo Civil atualizado em 2015, os critérios da ação de nunciação de obra nova seguem contemplados pelos Direitos de Vizinhança e Direitos de Construção expressos no Código Civil.

A fim de requerer o seu direito à reparação, bem como conseguir decisão favorável ao embargo das atividades, se for o caso, a pessoa prejudicada deve dar entrada ao pedido judicialmente tendo por fundamentação da exordial um Parecer Técnico (acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica) indicando os danos oriundos da atividade e suas respectivas causas, fazendo o esclarecimento técnico de que existe relação de causa e efeito entre os danos elencados e a atividade construtiva.

AVALIAÇÃO DE CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS E DE REGULARIDADE FÍSICO-ORÇAMENTÁRIA

Os processos que investigam a regularidade de obras públicas ou mesmo particulares requerem uma análise detalhada das características técnicas e orçamentárias da obra.

As demandas mais usuais em que esse tipo de Documento Técnico é necessário são as de improbidade administrativa, em que se investiga a regularidade do faturamento da obra (situação em que podem ser empregadas simulações de preços da época em composições próprias ou a partir de tabelas oficiais), assim como podem ser questionadas as soluções técnicas e os materiais empregados.

Nos últimos anos as ações neste sentido se tornaram mais frequentes em função do empenho do Ministério Público em verificar a regularidade de obras públicas, porém, obras particulares também compõem o interesse fiscal, e para a correta análise da evolução das obras de construção são necessários conhecimentos sólidos, experiência e vivência de alguns processos específicos da área.

Nossa equipe técnica possui experiência neste tipo de avaliação em diversos tipos de obras públicas, como, por exemplo, análise de obras ferroviárias, sistemas de abastecimento de água e estações de tratamento de esgoto de alguns municípios, obras de pavimentação, entre outros.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E BENFEITORIAS

Procedimento bastante comum no meio jurídico, esse tipo de avaliação costuma ser requerida em casos diversos, tais quais: desapropriação para construção de vias, passagem de dutos ou tubulações, entre outras necessidades técnicas que o Poder Público necessita para empreender algum tipo de infraestrutura, processos de usucapião, demandas relacionadas à partilha de bens, inventários, etc.

As avaliações de imóveis e das benfeitorias por ventura existentes têm por fim geral determinar o valor atribuído ao metro quadrado do imóvel na região e contexto em que está inserido, indicando, com base em métodos científicos e normatizados, o preço justo dos bens avaliados, considerando fatores rígidos e também empíricos, a depreciação ou valorização incidentes, e quaisquer interferências que causem impacto sobre a precificação.

INVENTÁRIO E AVALIAÇÃO DE PATRIMÔNIO

Para elaboração de inventários e para a correta avaliação patrimonial existem critérios que devem ser obedecidos a fim de evitar avaliações tendenciosas ou imprecisas. Vários tipos de demandas podem requerer um documento técnico de avaliação, sendo as mais comuns as demandas relacionadas ao Direito de Família e ao Empresarial.

Esse tipo de documento consiste no levantamento de todos os bens pertencentes a quem de interesse for, compondo um relatório de todas as posses, seguido de precificação que, assim como na avaliação imobiliária, deve ser imparcial, técnica, científica, e deve considerar também todas as variantes que interfiram positiva ou negativamente no preço do bem avaliado.

INSPEÇÃO PREDIAL COM EMISSÃO DE PARECER

A Inspeção Predial (IP) é uma avaliação realizada por profissional da área técnica de engenharia e arquitetura a fim de evitar acidentes. Segundo pesquisas, uma média de 66% dos acidentes ocorridos em edificações estão relacionados à falha de manutenção e uso, cabendo ao laudo de inspeção apontar as falhas existentes e quais as medidas a serem adotadas em manutenibilidade.

As inspeções não são obrigatórias em todo o país, pois existe autonomia dos Estados e Municípios em requerer essa obrigatoriedade, o que é coerente, dada a heterogeneidade das zonas urbanas nacionais, no entanto, mesmo em cidades em que ainda não foram aprovados decretos ou leis nesse sentido, é prudente realizar estas vistorias de rotina com a emissão do parecer técnico, afinal, trata-se da segurança dos usuários da edificação e do prolongamento da vida útil da construção. De modo geral, cidades adensadas e grandes aglomerações urbanas já preveem a inspeção periódica compulsória.

Em alguns municípios brasileiros é obrigatória a emissão de Laudo Técnico de Inspeção Predial, o qual deve ser apresentado periodicamente às Prefeituras, Secretarias ou outros órgãos vinculados às edificações.

ELABORAÇÃO DE PLANOS DE MANUTENÇÃO

Os planos de manutenção predial têm ligação com as Inspeções Prediais já citadas. Trata-se de um levantamento das patologias existentes nas edificações que requerem correção ou ações profiláticas.

O Plano de Manutenção deve ser elaborado por profissional habilitado na área técnica de engenharia e arquitetura, e deve conter o relato detalhado das anomalias e defeitos constatados, bem como as propostas de intervenção.

Seguindo o mesmo rito da inspeção predial, os planos deverão ser elaborados com determinada frequência, que depende sumariamente da atividade exercida no imóvel (uso) e do tipo de material empregado (vida útil).

Para auxiliar e balizar as decisões de intervenção o profissional valer-se-á, em geral, de Normas, especificações dos fabricantes dos materiais, conhecimentos técnicos de patologias manifestas e de conhecimentos de técnicas construtivas.