A NORMA DE DESEMPENHO E O DIREITO DO CONSUMIDOR
Ao adquirir um imóvel, esperamos que esteja perfeito, e quando passamos a viver na nova casa acreditamos que não teremos nenhuma surpresa desagradável com relação ao funcionamento da edificação como, por exemplo, infiltrações, acúmulo de água em locais impróprios, falhas na vedação de janelas e portas, surgimento prematuro de trincas, problemas nos sistemas elétrico e hidráulico, entre outros.
De modo geral, imóveis recém construídos aparentam estar em perfeitas condições quando são entregues ao adquirente. O que ocorre, porém, é que as técnicas construtivas largamente utilizadas em nosso país são artesanais, e por mais que os materiais utilizados sejam de tecnologia elevada, o método de construção pode interferir na qualidade final da edificação pronta, permitindo falhas que no meio técnico são chamadas de “vícios ocultos”, que são falhas no desempenho da edificação que não são percebidas pela simples observação, requerendo a realização de testes para sua detecção, e estas falhas podem comprometer a segurança e habitabilidade e interferir até mesmo no valor do imóvel, causando depreciação.
Em consequência de tantos dissabores enfrentados em função da qualidade das edificações, foi publicada a ABNT NBR 15.575/2013, mais conhecida como Norma de Desempenho, a qual traz uma compilação normativa extensa referente à qualidade dos espaços construídos, em que são abarcados todos os conceitos projetuais para se obter conforto e qualidade no produto final: desempenho térmico, acústico, funcional, estrutural, etc.
A partir da promulgação da norma, os empreendedores do setor imobiliário, construtores, financiadores, entre outros envolvidos, passaram a responder solidariamente por problemas advindos de falhas executivas e de desempenho dos imóveis, estando legalmente obrigados a atender um prazo de garantia mínimo para os diferentes sistemas que compõem a edificação, conforme o recorte da tabela abaixo:
De acordo com os dados da tabela, pode-se perceber, por exemplo, que durante 5 anos, pelo menos, o destacamento de revestimento no sopé de paredes não deve ocorrer, assim como as paredes não devem manifestar trincas ou sinais patológicos em sua estruturação.
O Código Civil prevê que:
“Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.
Art. 616. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no preço”.
Endossando o amparo legal do consumidor que adquire um imóvel, o Código de Defesa do Consumidor ratifica a obrigatoriedade do fornecedor (no caso, incorporador, construtor) em obedecer às exigências normativas, conforme se lê:
“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro)”.
É importante deixar claro que os consumidores que detectarem defeitos em seus imóveis terão prazo de reclamação balizado pelos prazos previstos na tabela acima reproduzida, e que a maneira genérica de resguardar seu direito à reparação é: realizar notificação à construtora/incorporadora formalmente, realizar vistoria com emissão de laudo por profissional de arquitetura e/ou engenharia habilitado atestando os defeitos/vícios com o respectivo orçamento levantando os custos da reparação e, em caso de recusa do agente responsável em reparar o(s) dano(s), dar entrada à ação judicial com o embasamento técnico para obter a reparação dos danos materiais e morais, se for o caso. Em caso de litígio é possível requerer, ainda, a inversão do ônus da prova.
